虽然万科今日发布2016年年报时暂未提及董事会任满换届事宜，但其所披露的信息依然值得关注：在去年这“极不寻常的一年”，万科还是实现了16%的业绩增长，且手头现金充裕，拟每10股派息7.9元（含税），为十年以来最高；对于行业趋势，万科认为“企业经营的不确定性”加大，今年对现有项目的预计新开工面积较去年实际开工面积下降6.8%；至于如何寻求突破，万科则将目光瞄向了“轨道+物业”。

根据年报，万科去年业绩稳步增长，实现营业收入2404.8亿元，增长23%，实现净利润210.2亿元，增长16%。此外，万科拟每10股派息7.9元（含税），将派发现金股利约87亿元，占公司当年净利润的四成多。

2016年，对万科是“极不寻常的一年”，虽曾有股权之争，但公司经营未受影响。万科总裁郁亮表示：“将保持核心业务实现有质量的增长，并积极拓展各项业务版图，坚持以客户为中心，创造以现金流为基础的持续真实价值。”

另一方面，虽然万科本届董事会三年任期将满，但有关换届事宜暂未伴随年报披露，只是在审议年度报告的同时，万科董事会会议还审议通过了《关于延长第十七届董事会第九次会议相关授权事项有效期的议案》。据查，该授权事项为“授权董事会主席及其转授权人士利用投资工具进行海外房地产项目投资”。

对于未来，万科在年报中认为，短期来看，市场环境依然复杂，热点城市和三、四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，加上地产行业自2016年底以来的去杠杆趋势，加大了企业经营的不确定性。

面对复杂的市场环境，万科今年延续了审慎策略：现有项目预计新开工面积2923.4万平方米，较2016年实际开工面积降低6.8%；预计项目竣工面积2448.3万平方米，比2016年实际完成规模增长9.4%。

同时，随着项目投资和开发规模的扩大，万科的存货规模有所上升。截至报告期末，公司存货为4673.6亿元，增长27%（其中部分应已完成销售）。报告期末，项目存货跌价准备为13.8亿元，较2015年底增长82.3%，原因在于部分城市房价、地价持续调整，公司基于审慎的财务策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备。记者注意到，万科对镇江、抚顺、大连、南充等三、四线城市项目的存货跌价准备在去年就大幅提升。

而在土地资源日益稀缺的核心城市，万科选择了以“轨道+物业”为突破口，这也将成公司未来发展的主要策略。今年1月，深圳地铁集团以协议转让方式受让万科15.31%的股份，成为万科重要股东（目前也是持有表决权最多的股东），为双方共同推进“轨道+物业”模式奠定了基础。深圳地铁集团是目前国内探索“轨道+物业”模式最成功、最市场化的轨道建设运营商。未来，结合深圳地铁集团的建设运营管理优势与万科的品牌开发优势，双方有望打造国内“轨道+物业”标杆，实现向其他城市的扩张。

万科董秘朱旭还表示，2017年，随着行业回归理性，公司将积极关注土地存量市场的合作机会，充分发挥资金优势，加强和各类机构的合作，采取更加灵活的方式，发掘盘活优质的项目资源。

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