新华财经上海3月3日电（记者 杨有宗）3日，上海发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，明确实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。同时明确，对定价过高的新房项目，坚决予以调整。
业内人士分析说，通过政策的频率来看，上海一季度已是月月有调控，既补漏洞，又保刚需，通过新政策落地，向市场释放出明确的稳定信号，在稳定房价和地价的同时，有利于市场预期平稳。
优先购买新房需满5年才能出售
根据通知，上海将实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
此外，还将强化商品住房交易管理。进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。加强部门间信息共享，通过大数据筛查、专项检查等方式，加大税收征管、购房资金核查和新购住房抵押监管的力度。
这一政策与上海此前出台的新房摇号计分制形成联动。计分办法综合购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录、家庭婚姻状况、户籍以及在沪缴纳社保等情况进行计算。按计分高低排序选取进入公证摇号选房的人员名单后，其余认购人不再进入公证摇号选房环节。
其中，家庭、户籍、购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录4大因素合计为基本分。如果购房者全部满足四大条件，也就是本市户籍、家庭、无房、5年内无交易，可以得60分。在上海缴纳社保则从2003年1月开始计算，每缴纳一个月社保增加0.1分。
2月6日，上海市闵行区“永康城浦上雅苑”、宝山区“经纬城市绿洲家园三期”、嘉定区“峰范嘉苑”3个楼盘正式启动公开认购，也首先试点这一政策。
“这一点配合了此前计分购房政策等内容。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，此前计分购房客观上使得一些购房者获得优先购房权，和其他城市一样，对于一些优先认购的房源，普遍会设置限售条件。此次上海的做法充分考虑到此类购房的实际，通过限售，进一步限制此类住房炒作，同时可以使得相关楼盘进一步降温。
“限售政策最受关注。”58安居客房产研究院分院院长张波说，限售政策本身明确体现了坚持“房住不炒”的定位，也是房地产回归消费属性的重要表现，在现行住房限购制度框架下，通过政策调整来优先满足“无房、自住”家庭的购房需求,不给投机需求有任何空间，对于上海房地产市场整体平稳发展，房价和预期稳定都将起到重要作用。
上海楼市此前处于升温状态。国家统计局数据显示，上海1月新建商品住宅价格环比上涨0.6%，涨幅扩大0.4个百分点，同比上涨4.4%；二手住宅价格环比上涨1.3%，涨幅扩大0.7个百分点，同比上涨7.6%。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐说，该轮上涨一是资金驱动，前期货币宽松下部分资金外溢到楼市，带动市场尤其是一线城市核心区域市场需求升温。二是预期驱动，前期的市场升温加快购房者入市节奏，市场供需矛盾加剧，价格涨幅扩大。
强化土地供应管理
通知明确，强化住宅用地供应管理。及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。压实各区主体责任，量化地价调控目标，合理制定土地出让方案，稳定市场预期，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。
此外，通知还明确，深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。
严跃进提醒，从后续情况看，在涉及住宅用地方面，房企一定要充分了解此类限价政策，在拿地方面理性报价，否则高价拿地后，后续项目开发也会面临较大的约束。
在新房房价方面，通知表示要严格新建商品住房价格备案管理。各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。上海市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。
在增加供给方面，上海近期动作不断。3月2日，上海发布《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》，提出完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进人才安居工程，探索支持利用集体建设用地规划建设租赁住房，提升新城“十四五”新增住房中政府、机构和企业持有的租赁性住房比例。
“住房租赁市场普遍存在职住分离、交通不便、配套不成熟的情况，上海新城规划以职住平衡为导向，配备租赁房源。”贝壳研究院高级分析师黄卉分析，其一，扩大租赁房源量，房源的供给包括新增供地和存量盘活，在新增供地上，鼓励采用先租后让、长期租赁方式使用产业用地，并允许放宽租赁住房的容积率；在存量盘活上，新城开始试点商改租政策。
其二，合理分布租赁房源，统筹考虑住房规划与轨道交通、就业岗位分布、公共设施配套的分布，在轨道交通站点周边优先规划建设公共租赁住房。
其三，租赁产品覆盖人才公寓、公租房等保障性租赁住房以及宿舍型租赁住房，保障新城各类人群的安居。
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