一石激起千层浪。
近日，广州市政府办公厅发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，从保障租赁双方权益、增加租赁住房供应、壮大现代租赁产业三方面，布置了16条具体措施规范。
在这16条具体措施中，“保障租购同权”、“允许商改租”、“允许住房改造出租”等租房市场的热点角度被一一提及。而涉及教育等公共服务均等化议题的租购同权，迅速成为关注焦点。
分析人士指出，文件中提到的“承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”等内容在历史上已有类似措施，租房者与购房者在实际上享有同等入学权利，但是否完全享受同等待遇，将成为广州此次方案后续详细政策制定的最大难题。
发展租赁降低大城市“门槛”
纵观本次方案的16条具体措施，主要涉及保障租赁双方权益、增加租赁住房供给和壮大现代租赁产业三个方面。
方案提出，要“打造广州现代租赁产业总部经济”，并提出了一系列举措，扶持既有建筑现代服务业、“城中村”现代租赁服务业、房屋租赁信息服务平台等多类型的机构租赁企业。
值得注意的是，这是广州首次明确提出发展租赁经济。
多位分析人士均告诉21世纪经济报道记者，要壮大租赁产业，市场秩序与供需平衡必须得到维护。因此，保障租赁双方权益，增加租赁市场供给，成为广州此次方案的应有之义。
其中，在增加租赁住房供给方面，方案提出三大措施：增加租赁住房用地有效供应，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划；允许将商业用房等按规定改造成租赁住房；允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。
值得注意的是，《方案》专门提出，商业用房改建后的租赁住房，不得用于出售；改造后的租赁住房，不得按床位出租，且人均居住面积不得低于当地最低标准。
广州市社会科学院研究员、广州市房地产行业协会专家委员会副主任委员谈锦钊指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房后，有利于盘活商业用房存量，对于缓解广州市，尤其是中心城区租赁市场的供需矛盾，平抑房价有着重要作用。
而在保障租赁双方权益领域，方案在公积金支持、税收优惠、稳定租住权等方面作出部署。其中，涉及教育问题的“承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”相关表述，迅速成为市场聚焦点。
不过，一些分析人士认为，租购同权，对广州房地产市场的短期影响有限。
受益人群被认为是首要原因。链家研究院院长杨现领指出，首先，广州试点的准入门槛还是很高的，所谓“符合条件的承租人子女”，要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件，一方面，具有本市户籍的大部分都有自住住房，另一方面，人才绿卡的数量又非常有限，因此，边际效应基本可以忽略。此外，这些政策并非新政策，只是在现有条件和现有背景下的重申或强化，因此，实质性的增量影响不大。
21世纪经济报道记者注意到，不仅是承租人受限，对于能够提供租客学位的“学位房”认定，门槛也一直存在。
实际上，租客获得入读资格的一个重要前置条件是签订“正规租赁合同”。这需要业主按相关规定，对房屋进行备案和交税。实际上，有许多个人业主并未备案，这样的租房户主并不能享受学位。
但是，租购并举的结构性长期影响，则受到相关人士认可。杨现领表示，租购同权是落实购租并举的重要环节，也是下一步租赁立法的重要内容之一。从这个角度看，作为一个开始，广州的示范意义可能更大，它意味着这项政策将可能会在全国不少城市逐步落地。
暨南大学公共管理学院教授胡刚指出，对于租购同权，不能将其狭义的理解为教育同权，实际上还应囊括教育、医疗、就业、交通的一系列公共服务领域。以租购同权为抓手的房地产与公共服务关系的改革，将带来整个房地产市场的结构性调整。
他进一步指出，当下，高房价已经成为阻止年轻人进入和生活在大城市的门槛，租购同权的实现，能够有效降低这一门槛，对于优化公共服务配置，提升城市竞争力，促进城市发展和加快我国城镇化进程，有着巨大的红利作用。
一线城市多“同权不同序”
一直以来，教育领域都被视作租购同权的最重要板块之一。
中原地产首席分析师张大伟指出，许多城市都可以通过租赁学位房获得上学资格，但入学的基本原则是就近入学。对于学位紧张的一线城市而言，按照入学的顺位次序，有房产的本地户籍人士始终占据了最有利的优势。
其中，较广州更早实行入学积分制的深圳，经验值得借鉴。
目前，深圳的方式是针对所有人采取积分入学制。以深圳罗湖区2017年小一学位的申请方法为例，学区地段户籍儿童可获得100分的基础分，自房产证发证日起每满1个月积3分；相比之下，罗湖户籍儿童，父母在学区租房居住且有无房证明的，可获得70分基础分，租赁每满1个月积2分。
值得指出的是，对于非本地户籍人口，深圳的学校也敞开了大门。仍以罗湖区为例，针对非深户籍儿童，父母在学区租房居住且有无房证明的，可获得60分的基础分。
21世纪经济报道记者了解到，深圳的这一积分入学制度，保证了无深圳户籍、无自有住房的家庭子女能够就读深圳的公立小学。但同时有家长告诉记者，在争抢名校入学资格时，买房者和租房者的分差仍然会造成很大的影响。
美联物业全国研究中心研究部经理张添鸣告诉21世纪经济报道记者，在解决非户籍人口以及租房者子女入学的问题上，深圳已经供需做得不错，真正的矛盾在于学位的紧张程度。
深圳一位新近购房者告诉21世纪经济报道记者，尽管深圳放开了对无房者子女的入学限制，但只要有积分的差异存在，就难以阻止大多数人对学区房的争抢。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，同权的实现要足够多的租赁型住房供应和充足的教育等公共服务资源配套两方面支撑，如果有一方面无法满足，那么，购租同权也就没有办法保障。
实际上，对于遵循“同权不同序”的城市而言，教育资源严重不足使得租购同权落地难度空前。
比如2016年小学入学人口2.9万，毕业2万，学位缺口近9000人的北京市海淀区，该区目前推行“满六唯一”政策：同一住房地址自用于登记入学之年起，六年内将只提供一个家庭的片区入学名额。政策限制下，顺位排名末端的无房无籍用户几乎失去了入学可能。
张添鸣认为，广州所提的租购同权，对租房者子女降低了门槛，使其能够享有入学的机会，至于租房者和买房者是否完全享受同等待遇，还有待官方细则的进一步解释。
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